【课程背景】

　　土地增值税是房地产企业最复杂的税种，因频频在税企之间引发争议，又被戏称为“土地争执税”，也是多年来最让财务人员头疼的税种。随着《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》的出台，意味着土地增值税立法工作又向前迈进了一步，土地增值税为什么要立法?有哪些重大变化?会给房地产企业带来哪些影响?是否会使得本就复杂的税种变得更加复杂?新形势下稽查如何应对?财务人员如果不能及时了解这些变化带来的影响并提前应对，土地增值税纳税风险将无法避免。

　　本课程将详细解读土地增值税立法的背景、分析土地增值税立法的八大变化及对房地产企业的影响与应对策略，并以土地增值税计算流程为主线，结合当地土地增值税最新政策和国地税合并的征管要求，详细梳理土地增值税难点问题，结合实际案例进行土地增值税模拟清算练习和稽查应对练习，使学员在学习过程中既学到了知识又能掌握很多独立分析问题和解决问题的方法，从而达到能从容应对土地增值税清算的目的。

　　【课程收益】

　　1.了解土地增值税立法对房地产企业的影响与应对策略;

　　2.了解新形势下土地增值税清算的难点及应对策略;

　　3.解决土地增值税难点重点问题并掌握清算技巧;

　　4.了解土地增值税筹划方法;

　　5.熟练掌握土地增值税清算流程及计算方法;

　　6.学会税务稽查应对技巧。

　　【课程对象】

　　各房地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。　

　　【课程大纲】

　　第一节：《土地增值税法》征求意见稿解读

　　1.《土地增值税法》征求意见稿出台的背景

　　2.《土地增值税法》征求意见稿八大变化解读

　　3.土地增值税立法对房地产企业的影响

　　第二节：新形势下土地增值税难点问题与应对策略

　　1.集体土地将纳入征税范围对土地增值税清算的影响及带来的难点问题

　　2.清算条件变化对土地增值税清算的影响及带来的难点问题

　　3.营改增对土地增值税清算的影响及带来的难点问题

　　4.国地税合并及部门配合加强对土地增值税清算管理的影响及带来的难点问题

　　5.严厉调控政策对房地产企业销售模式的影响及纳税风险问题

　　6.新形势下土地增值税清算的应对策略

　　第三节：土地增值税概述

　　1.集团企业内部房屋无偿划拨是否征收土地增值税?

　　2.出售小产权方是否应该缴纳土地增值税?土增税立法之后呢?

　　3.土地使用权和地上建筑物所有权可否分别转让?

　　4.转让不动产同时一并转让机器设备如何纳税?

　　5.转让不动产同时一并转让无形资产如何纳税?

　　6.个人转让不动产是否缴纳土地增值税?

　　7.土地增值税与企业所得税清算关注点有何不同?

　　第四节：土地增值税收入总额确认的难点问题解析与应对

　　1.土增税收入总额、增值税应税销售额及企业所得税收入总额的区别与辨析

　　2.纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金，应调

　　增土地增值税清算收入还是冲减土地成本?

　　3.一般计税项目收入确认的难点问题

　　4.跨营改增过渡期项目土增税收入确认的难点问题

　　5.多合同销售的风险分析及应对策略

　　6.代收款项与价外费用(违约金、更名费等)的涉税风险?

　　7.随房价一起收取的装修费初装费的处理

　　8.阴阳合同避税有何风险?

　　9.超建面积如何处理?

　　10.六种视同销售情形的收入确认

　　11.面积差异补退房款如何进行税务处理?

　　12.销售配套设施的处理

　　13.销售人防车位使用权，地上车位使用权、地下车位使用权如何纳税?

　　14.售价偏低且无正当理由具体怎么确定?

　　15.简易计税老项目收入确认难点问题

　　第五节：土地增值税扣除项目难点问题解析与应对

　　1.土地价款扣除难点问题

　　⑴ 招拍挂方式征地票据怎样合理取得?

　　⑵ 拆迁补偿方式征地凭证的注意事项有哪些?

　　⑶ 股权收购方式征地土地成本的如何扣除?

　　⑷ 接受重组投资方式取得土地成本如何扣除?

　　⑸ 红线外支出可否扣除?

　　⑹ 土地款返还如何进行税务处理?

　　⑺ 拍地佣金可否扣除?

　　⑻ 土地闲置费不得扣除

　　⑼ 延期支付地价款的利息有哪些相关规定?

　　⑽ 怎样选择确定土地成本的分摊方法?

　　⑾ 一般计税项目土地价款抵减销售额差额计税与收入确认如何进行处理?

　　2.开发成本扣除难点问题

　　⑴ 采用何种成本分摊方法对企业有利?

　　⑵ 怎样管控土地征用的拆迁补偿款的风险?

　　⑶ 如何区分政府行为还是市场行为?

　　⑷ 超标准补偿如何扣除?

　　⑸ 公共配套如何界定属于全体业主?

　　⑹ 如何证实无偿移交?

　　⑺ 哪些票据备注栏有特殊要求?

　　⑻ 怎样合理运用建筑面积法分摊?

　　⑼ 直接成本单独归集对清算有什么帮助?

　　⑽ 层高系数分摊的局限性在哪?

　　⑾ 装修成本是否包括家具电器?

　　⑿ 混合销售应如何开票?

　　⒀ 甲供与大包发票如何开具?

　　⒁ 开发间接费与期间费的差异在实践中如何界定?

　　3.加计扣除与开发费用

　　⑴ 房地产企业受让在建工程继续开发是否可以加计扣除

　　⑵ 金融机构利息据实扣除的有哪些条件?

　　⑶ 民间借贷及未发生借款开发费的如何扣除?

　　⑷ 实际发生与计算扣除有矛盾吗?

　　⑸ 统借统还利息可否按金融机构利息扣除?

　　⑹ 开发费用企业所得税与土地增值税口径有哪些差异?

　　⑺ 项目管理人员的工资福利费是否在项目清盘前都可以计入开发间接费用?

　　4.税金及附加扣除难点问题

　　5.成本扣除原则与要求

　　⑴ 实际发生与支付款项有何关系?

　　⑵ 实际发生与取得票据有何关系?

　　⑶ 实际发生并取得发票但未付款的成本可以扣除吗?

　　⑷ 预提成本可否扣除?

　　⑸ 营销设施可否扣除?

　　6.共同项目的成本分摊技巧

　　⑴ 不同类别开发产品成本分摊技巧有哪些?

　　⑵ 共同成本核算技巧有哪些?

　　⑶ 连体楼筹划思路有哪些?

　　7.开发成本与开发费用的审核与划分技巧与案例实操

　　8.开发成本账簿设置及分摊技巧

　　第六节：土增值税清算政策及运用技巧

　　1.土地增值税清算不得不熟悉的15个主要文件

　　2.土增税清算单位、计算单位准确划分技巧

　　3.应清算与可清算项目准确把握技巧

　　4.清算后再销售如何计算土增税的政策误区及应对

　　5.清算后再取得发票如何处理

　　6.核定征收的运用策略

　　7.土地增值税税收优惠及应用

　　8.装修房与毛坯房土增清算时有何不同?

　　9.免税临界点的如何正确运用?

　　10.调整增值率的有哪些方法?

　　11.尾盘销售如何进行土增申报?

　　12.销售方式会不会影响清算?

　　13.产权车位清算时如何处理?

　　14.人防车位清算时的要点在哪?

　　15.无产权非人防车位怎么清算?

　　16.地上车位计入清算收入吗?

　　17.机械车位清算时如何处理?

　　18.产权归属对清算的影响有哪些?

　　19.无产权车位是否征房产税?

　　第七节：土地增值税筹划方法

　　1.变量引进

　　2.立项技巧

　　3.价格策略筹划法

　　4.核算技巧筹划法

　　5.合作建房

　　6.核定征收筹划法

　　第八节：土地增值税模拟清算

　　1.为什么要模拟清算?

　　2.土增税模拟清算的准备工作与具体实施流程

　　3.跨营改增过渡期老项目土地增值税模拟清算案例

　　4.新项目土地增值税模拟清算案例

　　第九节：新形势下税务稽查应对技巧

　　1.税务机关选案为何选中了你们公司?

　　2.企业如何通过会计报表和账簿进行纳税风险自查与完善?

　　3.企业如何做好税务稽查准备?

　　4.稽查中出现的税企争议如何沟通协调?有何技巧?

　　5.如何撰写高水平的涉税说明，提高沟通的成功率?

　　6.稽查案例分析

　　第十节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。