【课程大纲】

 第一部分：质量文化建设经验分享

一、房地产质量管理的困惑(万科质量文化的困惑)

1、万科基于质量管理水平分析与不断改进关键手段的管理模型分析

（1）关注“战略与组织”的改进层面

（2）关注以“零缺陷”和“质量设计”为核心流程的改进层面

（3）关注“激励机制”的改进层面

2、万科质量文化的演变（质量文化和质量行为准则）

　分析探讨：

（1）质量问题的根源？

（2）万科质量文化与行为准则的一个中心、两个基本点、三个代表、四项基本原则、七种质量管理工具、十四个质量过程改进步骤分析。

（3）质量文化的思量纬度：客户，员工，合作伙伴，企业

 二、万科项目质量管理－－不断提升的管理

1、系统解决工程质量问题--磐石行动

2、工程质量解决方案关系图--三至五年工程管理策划

3、整合监理资源，延伸工程管理--比目鱼计划

4、整合承建商资源，为工程质量服务--珍珠贝计划

5、技术创新，制定万科部品性能标准--珊瑚虫计划

新心智，新行为、新习惯，新体系，持续推进、深化磐石行动

第二部分 房地产工程计划管理

一、工程总进度控制计划

二、工程配套计划

施工图纸交付计划

总分包商进场计划

甲供材料设备进场计划

乙供材限价计划

工程样板计划

材料设备选型选样计划

资金计划

第三部分：房地产质量管控体系探讨

一、如何分析与整合利用企业外部资源

1、万科的施工供方管理--选择原则、施工供方管理与培训

2、万科对监理单位的选择策略、管理原则和技巧

3、供方资源整合--万科的供应链管理与量化评估体系分析

二、质量管控模式及差异分析（万科、中海、龙湖）

 分析探讨：三种差异性的组织架构与职能分析

三、跨区域的项目质量管控层级

 1、集团/区域/一线项目公司管控关系与分工

2、技术支持平台和服务监控平台（质量评价体系，缺陷反馈体系）

 （1）集团、区域质量管理评价体系（集团风险评估，区域双月评估，一线公司项目拉闸体系）

 （2）集团、区域奖惩机制（“均好中加速”、项目管理特别奖、十盎司黄金大奖，供方后评估体系）

四、万科基于麦肯锡质量管理等级及质量管理的研究成果分析（案例讲解）

 1、麦肯锡质量管理分级

 2、质量管理现状与所在级别分析

 3、应对系统策略

 4、实施措施（万科内部质保体系）

第四部分：质量管理执行层面的经验探讨

一、房地产项目工程质量管理标准

 分析探讨：

 1、国家质量标准

 2、公司质量标准（万科满意度调查、客户关注重点、客户质量标准、标准的统一）

 3、质量与尊严（万科汗青计划、客户的声音、换个角度看质量、质量无借口）

 备注：以上内容主要以万科实际发生案例进行阐述

二、房地产项目工程质量管理

 1、房地产项目质量策划

 （1）质量策划的重要性

 （2）确定质量目标（目标、成果体现）

 （3）质量管理体系（作用、ISO9000－2000、体系层级、检查评估体系） 

　经典案例：万科地产项目管理策划书；建筑工程全面质量管理手册（中海地产）

 2、合理工期（万科三大区域标准工期分析）

 3、设计前期介入管理（案例：方案图阶段工程读图意见，前期介入总结等）

 4、施工过程质量控制（重点讲解部分，兼以案例穿插）

 （1）内业文档管理

（2）材料控制

 （3）样板引路制度

 （4）成品保护

 （5）工序检查（停滞点检查）

 （6）质量巡检制度

 （7）竣工验收

 5、对供方的质量管理输出（总包，监理，专业分包方等）

第五部分：房地产质量技术管理经验探讨

 一、房地产项目工程质量技术管理

 　1、设计与工程

   2、“三新”研究

   3、技术研究

   4、控制重点

   5、维修支持

   6、国标与企标

 经典案例：万科中山城市风景，万科第五园，万科城，十七英里，万科广州项目等

二、房地产质量管理细节经验分享与交流 

　　1、防渗漏方面

　　（1）深圳万科区域项目渗漏分析

　　（2）天津万科项目渗漏分析

　　（3）上海万科项目渗漏分析

　　（4）渗漏问题总结（客户关系口）

　　（5）万科中山城市风景项目新节点带来的渗漏问题

　　2、技术标准及裂缝专题分析

　　（1）成品保护方案

　　（2）施工节点技术要求

　　（3）铝合金门窗工程管理技术标准介绍

　　（4）外墙砖铺贴

　　（5）裂缝专题报告

　　（6）全面家具解决方案

　　3、客户满意度调查分析

　　（1）客户满意度分析报告-工程质量项

     （2）北京万科公司客户忠诚度提升计划

第六部分：精细化房地产项目现场管理

一、房地产项目管理案例分析

 1、某品牌房地产公司东莞项目管理剖析(由失败到成功)

   2、某品牌房地产公司均好中加速“黄金大奖项目”管理剖析

二、房地产项目现场管理                                                         1、基本内容 ：设计、技术、质量、安全、文明施工、进度、成本、销售案场、维修、客户投诉、合作伙伴（总包、甲委、甲供、监理）、公共资源（规划、土地、市政、执法、街道、质监站、安全站）等等；

　2、现场管理的三个基本维度：

　　（1）供方维度（人）

　　（2）产品维度（物）

　　（3）标准维度（计划、时间、质量、安全、文明施工，标准的体现）

　　3、影响项目现场管理的几个主要因素

　　（1）政府强制力量：方案审批、报建、中间检查、验收等构成关键的节点

　　（2）市场因素：配合营销的要求有可能直接改变具体的工程实施方案

　　（3）公司内部的协作能力：项目整体策划

　　（4）部门合作及领导支持

　　（5）公司级的采购管理：项目级的因素、项目管理策划

　　（6）执行力：对相关单位的协调管理能力

　　（7）专业能力

　　4、项目现场管理的内涵

　　5、房地产项目全程运作指导书

三、房地产项目管理的准备阶段（几个关键点）

　　1、选择做正确的事情（管理策划）

　　2、选择能正确做事的人（内部团队，外部资源等）---团队建设

　　3、外部管理合作关系图

　　4、内部管理任务分配图 

四、房地产现场管理的实施阶段 

1、项目现场管控平衡图列

（1）现场施工管理关键因素分析图

（2）市场主体责任透视图

 （3）施工管理冲突透视图

 （4）总包分包管理透视图

 （5）监理管控效果透视图

 （6）管理文明工作配合图

 （7）管理目标平衡建议书

 2、项目现场管理模块

　　（1）计划管理

　　（2）成本管理

　　（3）质量管理

　　（4）设计变更签证管理

　　（5）供方协调管理……

五、交楼后的售后服务管理

六、项目现场管理方法

七、回顾总结（评析探讨）