【课程大纲】
第一部分:精装修成本体系的建立及案例分析
一、精装修成本管理存在5大主要问题
1、缺乏全面规范的目标成本管理体系
2、成本控制忽视管理重点
3、成本控制忽视前期阶段
4、成本控制手段不当
5、成本管理的宗旨和原则不明确二、精装修成本管理的3大误区
1、企业内部成本控制管理主体管理失误(谁来管)
2、成本管理对象和内容认识不清(管什么)
3、成本管理模式没有确立(怎么管)
第二部分:精装修成本的特点、难点及目标成本
一、精装修成本的特点、难点
特点:
① 全成本管控中的一分支节点
② 对前期一体化设计要求高
③ 涉及业主的关注点的成本
④ 对管理人员专业性要求高
难点:
① 精装修成本管控体系不健全
② 精装修前期介入不深
③ 精装修产品分级适配不平衡
④ 精装修标准化程度低
⑤ 精装修与相关专业界面不清晰
精装修结算超目标成本二、精装修目标成本管控
1、建立目标责任成本管理体系四个阶段:
① 方案阶段——目标成本形成
② 图纸深化与发包阶段——目标成本分解与落实
③ 施工阶段——成本产生与动态管理
④ 结算阶段——成本后评估、建库
三、项目无效成本产生的原因分析及管控措施
1、销售环节—销售承诺、告示
2、设计环节—设计失误点分析
3、招标环节—清单编制的无效成本分析
4、施工环节—实施的成本分析
5、付款阶段—超付的因素
6、结算阶段——预算失误、结算失误
7、无效成本的总结
案例:标杆企业的精装修无效成本优化案例
第三部分:精装修各个阶段的成本管控
一、成本源头控制:
1、项目定位
2、设计控制
3、招标采购
4、合约规划;
5、工程实施
6、维修服务
7、竣工结算二、精装修各阶段成本管控要素:
1、要素管控:
① 产品定位阶段
② 设计阶段成本管控
③ 招投标、合约规划
④ 施工实施阶段
⑤ 售后服务阶段
⑥ 结算阶段
2、项目(定位阶段)的成本管控
2.1产品定位的前置条件:
① 销售提资需求
? 产品定位的提资的现状分析
? 产品定位的现状分析
? 影响产品定位环节分析
② 成本限额指标的确认
③ 竞品项目的产品定位参考
2.2、产品分级化适配成本控制:
1、找准客观关注点、敏感点,合理进行成本腾挪
2、划分模块、区域配置
3、针对不同模块设置当档次标准
案例:标杆企业的成本适配标准分享3、项目(设计各阶段)的成本管控
3.1 设计中的成本控制原则
①持续优化
②各专业协调
③标准化④紧扣规范
3.2 (方案设计)阶段的成本管控:
3.2.1 方案设计过程成本控制流程
① 根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价
② 按所确定的装修造价进行设计深化、调整及完善,编制符合市场定位的精装修预算,初步锁定成本
③ 按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作
④ 根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算
⑤ 而后依据定位及成本控制调整装修设计,最终综合得出精装修成本预算编制
3.2.2方案阶段——影响方案设计环节分析
案例:方案阶段优化案例分享
3.3(扩初、施工图)阶段的成本管控:
3.3.1 扩初、施工图阶段——影响环节分析;
施工图阶段的现状分析
3.3.2节点工艺优化设计、减少签证,降低成本
人性化、亮点优化,提升业主满意度
案例:精装修节点优化3-5个案例分享3.4 设计变更的成本管控:
3.4.1 设计变更类型:营销类、设计类、工程类
3.4.2设计变更的控制策略:
① 建立施工图阶段的长期合作伙伴
② 给与设计单位合理的设计周期
③ 甲方不断完善的标准化设计成果
三、精装修招投标、合约规划阶段的成本管控
1、招投标环节成本(造价)管理跟踪关键点:
① 招标中工程量清单编制常见错误及应对策略:
a、漏项、重项错误
b、特征描述错误
c、工程量计算错误
案例:某国内地产公司地暖施工出现的问题
2、新形势下招投标阶段建设单位计价注意事项
3、工程招标中标后的后续5个工作及合同交底要点
4、精装修招标阶段的成本管控要素:
① 招标前强调联合审图,消除功能性缺陷
② 招标方案前置,经评审后再进入招标阶段
③ 强调甲供料的施工做法需明确和深化图专业会审
④ 招标时要合理界面划分
案例:标杆企业的界面划分明细分享
⑤ 清单编制要全面、清楚、准确
⑥ 制定标准化的施工合约5、招标前的材料管理的成本控制
① 主要材料用量分析
② 材料用料限额指标控制
③ 建立主要材料清单台账
④ 材料供应商考察、建立资源库
案例:材料台账明细表
6、合同实施阶段的审核5大要点
① 合同签订
② 相关合同条款
③ 履约保证金
④ 索赔管理
① 相关合同附件
四、精装修工程实施阶段的成本管控
1、工程实施阶段——影响环节分析
2、施工图阶段的现状分析
3、精装修施工阶段的成本管控要素:
① 土建移交的管控
② 样板房的成本管控
③ 施工过程中的成本管控
④ 施工时严控变更签证
土建移交的管控:
1、移交过程分项全面验收、责任明确、整改及时
2、控制结构偏差,减少精装修施工签证;
3、机电点位预留预埋管控,减少后期施工签证;
4、窗边渗漏水检测,避免给后道工序造成损失。
样板房阶段成本管控:
① 统一交底,保证工艺统一
② 及时纠偏,避免返工
③ ③施工过程做好成品保护
④ 施工过程做好成品保护批量施工过程阶段的成本管控:
① 前期的界面划分明确
② 交底应明确
③ 加强材料管控、品质管理
④ 施工过程中加强成品保护
⑤ 一房一验收的过程管控
施工过程的变更签证成本管控:
① 变更签证的逻辑:
a、 规范签证变更(先立项)
b、 减少签证变更(多维度评审)
c、 避免签证变更。(合约管控)
② 保障过程资料完整做好变更原因分析和总结
③ 有效签证单要规避的风险种类
④ 有效签证单要规避的10个风险种类
维修阶段的成本管控:
① 快捷、有效维修,减少小业主索赔
② 维修过程中的成品保护,避免二次破坏
③ 空管房的有效管理
实施过程总结:
① 规范的变更签证流程
② 建立成本缺陷库等
第四部分:精装修材料招采管控体系及案例分析
一、新形式下的招标采购发展趋势:
① 高度集中化、规模化;
② 供应链战略合;
③ 集采价值较大;
④ 物料配置标准化
⑤ 招标采购与成本管理一体化管理
⑥ 计算机系统管理二、批量精装修材料采购的现状和措施
互动:批量精装修材料采购存在那些问题
1、材料采购管理体制不健全
2、材料采购管理专业水平
3、缺乏详细的材料采购计划
4、材料采购溢价谈判能力弱
5、材料采购台账不精细
三、甲供直采主要痛点、难点及措施:
痛点、难点:
1、材料采购管理体制不健全
2、材料采购管理专业水平弱
3、缺乏详细的材料采购计划
4、材料采购溢价谈判能力弱
5、施工单位的抗性
6、管理难度增大,多方交叉作业,供货及时性协调难
解决措施:
① 建立健全的材料采购管理制度
② 多维度组织人员培训和考核
③ 建立材料采购信息系统
④ 建立资源战略合作机制
⑤ 建立资源战略合作机制
⑥ 建立资源战略合作机制四、甲供直采的意义:
① 短期效益:
降本、提效、保质、统一品牌
② 长期效益:
影响力、资源共享、标准化
五、招标的几种形式及优劣性分析
1、征婚=公开招标
2、相亲=邀请招标
3、自由恋爱=定向议标
4、一见钟情=直接委托
六、材料设备类(战略供方)管理
1、明确供方范围和各部门职责
2、战略供方的管理程序
a、分级管理原则
b、新供方准入
c、新供方考察及等级评定
d、供方考核
3、战略供方信息汇总、整理归档
4、战略供方激励与处罚
案例:战略供方管理的相应表格附件七、材料设备类(战略集采)管理
1、明确战略集采各部门的职责
2、战略集采的工作原则
① 互惠互利的原则
②长期稳定的原则
③诚实守信原则
3、战略集采的工作程序:
① 成立战略集采工作小组
② 集采分级
③ 新建集采
④ 战略集采年度规划及计划
4、战略集采实施:
① 招标采购
② 比价采购
③ 战略集采成果管理
④ 战略集采项目供货
⑤ 战略集采供方沟通与维护
⑥ 战略集采供方履约考核及评价
⑦ 战略集采的合作终止与续约
八、材料设备(物资类)采购管理
1、物资采购模式分类;
① 集团战略集中采购
② 区域集中采购
③ 项目分散采购
2、物资采购方式:
① 招标采购
② 比价采购;
③ 直接委托采购
④ 零星采购;
3、明确各部门职责分工:
A、产品管理中心部的职责
B、事业部产品管理中心部的职
C、项目公司成本部的职责
4、物资类采购的工作程序:
A、物资采购计划管理
B、采购模式及方式的确定
C、供方考察与选择
D、物资采购合同管控
E、材料设备验收及变更管理
F、物资供方考核
5、物资类采购档案资料管理九、如何划分材料的供应范围
1、甲供、甲指乙供、乙供材料的明细范围划分明确
案例:某地产企业的材料供应范围分享
某房地产企业的甲供直采清单及供货周期分享
十、供直采材料施工损耗如何控制
1、设计图纸交底明确
2、现场放线到位
3、建立材料施工损耗率的参数指标
4、材料出厂到工地现场的过程管控
案例:标杆企业的损耗率的指标分享
第五部分:提问、互动交流(30分钟)
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