培训内容与课程设置

前言：物业纠纷的基本类型梳理

①物业服务企业追讨物业费纠纷；

②业主财物、人身受损要求物业服务企业承担损害赔偿责任案件；

③与业主自治管理相关的业主撤销权、业主知情权案件；

④物业移交产生的纠纷；

⑤业主委员会和房地产开发企业之间有关公共配套设施的权属纠纷。

第一部分：选聘解聘物业公司，该由谁决定？

案例：

1、被解聘不走还称“党和政府没让我离开” 这家物业公司哪来的胆？

2、无法施行的解聘决议；

3、难以备案的业委会；

解读：

①双过半以上业主同意，是否就可以理所当然解聘物业服务企业？

②前期物业服务合同之解除与物业服务合同之解除的区别是什么？

③业主委员会委员所说的是否属于物业服务企业的问题？

④法院判决业主大会解聘物业服务企业的决议无效，是否正确？

⑤物业服务企业怎么来避免这种事件再发生？

第二部分：共有收益归属解读

案例：

小区356万元共有收益归属于谁？

解读：

①小区共有收益包括哪些？

②共有收益应该如何处理？

③停车场费用应该怎么样公布？怎样管理？

④物业服务企业应该怎么样防范这种纠纷的发生？

第三部分：拒缴物业费

案例：

1、物业费突涨价，已在物价局备案，业主两年不交，被判缴纳。

2、物业遭小区业委会“解约”，业主被判缴纳。

3、业主查询小区相关信息受阻，法院判业委会及时公布。

4、物业起诉时，超过两年诉讼时效的部分物业费，不再追缴。

解读：

①物业收费标准是否需物价局审批备案？

②物业服务费用涨价应具备什么条件和程序？

③业主委员会是否可以解除物业服务合同？

④物业服务费用适用的诉讼时效是多少？

⑤对于业主拖欠物业服务费用应采用什么途径追讨？

⑥维修资金的筹集使用及车位、车库的处分情况是否应向业主公布？

第四部分：物业企业上调物业费

案例：

物业公司起诉业主拖欠物业费反被罚5万元

解读：

①法院是否有权对物业公司给予处罚？

②物业服务费上调，是谁说了算？

③物业公司上调物业服务费程序是否正确？

④举一反三，如何避免这种情形重演？

第五部分：物业服务企业被黑社会!

案例：

东莞一物业公司女董事长涉黑，警方悬赏20万元通缉：

解读：

①一个国家一级资质的企业怎么就沦为黑社会组织？

②物业服务费应该如何正确催收？

③如何避免被作为黑社会而打击？

第六部分：职业物闹

案例解读：

1、防范职业物闹，几天您被误导了吗？

2、小心业主委员会被黑社会!

3、是授权？还是授责？

第七部分：小区车位属于谁？

案例：

从南京星汉城市花园车位争夺战说起。

解读：

①车库、车位应该归属于谁？

②物权法对车库、车位是如何规定的？

③本案一审决错误在哪里？

④本案重审的判决是否正确？错在哪里？

⑤举一反三：人防工程、架空层、配套设施之所有权应该归属于谁？

⑥在建筑物区分所有权中共有部分与专有部分怎么区分？

第八部分：物业服务企业是否存在对小区业主的人身保护负有约定或法定义务？这些义务是什么？

案例：

1、厦门上杭商会会长别墅遇害追踪 物业判赔30万。

2、深大女生在家门口被男友杀害，法院判决物业赔偿52万。

解读：

①法院的判决依据是否合理、公平？

②物业服务企业的辩称是否正确？辩称的错误在哪里？

③物业服务企业是否存在着对小区业主的人身保护负有约定或法定义务？

④物业服务企业对于业主的安全应该承担什么责任？

⑤举一反三：现行法律对于业主安全有哪些规定？

第九部分：物业服务企业怎样防范突发损害发生？

案例：

1、装修工偷拆走廊玻璃 两岁女童坠楼身亡；

2、男童玩鞭炮炸飞井盖死亡 家属索赔50万

解读：

①化粪池未及时清理与爆炸有没有因果关系？

②化粪池设置在小区人行道和车行道下方是否存在过错，是谁的责任？

③物业服务企业是否应该承担小孩子死亡的赔偿责任？怎么承担？

④孩子死亡的责任究竟应该归属于谁？

⑤物业服务企业应该怎么样防范这种损害的发生？

第十部分：水灾、火灾猛于虎，防范责任重于泰山

案例：

1、多次强降雨使广州市不少地下停车场被水淹，近2万辆汽车遭遇“理赔难”。

2、从广州、北京的水浸街中物业管理应该吸取哪些教训？

3、从迪拜79层摩天住宅楼着火说起。

4、深圳凌晨大火烧屋，7人身亡，原因竟是因为……

5、都市名园大火

6、从上海特大火灾与911中我们又该吸取哪些教训？

解读：

水灾、火灾猛于虎，防范责任重于泰山，日常从这些事情做起。